Rappel : En cas de fusion de sociétés ou
d'apport partiel de l'actif d'une société à une autre, la société issue
de la fusion ou celle bénéficiaire de l'apport est, nonobstant toute
stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était
consenti dans tous les droits et obligations découlant du bail (C. com. art. L 145-16, al. 2).
Par ailleurs, le bailleur est
obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune
stipulation particulière, de délivrer au locataire la chose louée et
d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été
louée (C. civ. art. 1719).
Une société, devenue titulaire
d'un bail à la suite d'un apport partiel d'actif, avait demandé la résiliation
du bail car elle ne pouvait pas exercer dans les locaux loués l'activité d'enseignement prévue par la
clause de destination du bail en raison de l'état des locaux et du refus du
bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité exigés par l'autorité
administrative.
La cour d'appel de
Montpellier avait rejeté cette demande, estimant que la société ne justifiait
d'aucun préjudice découlant de l'impossibilité d'exercer l'activité
d'enseignement dès lors que cette activité avait été conservée par la société
apporteuse qui l'exerçait dans d'autres locaux.
La Cour de cassation a
censuré cette décision aux motifs qu'il appartenait au bailleur de délivrer à
son nouveau locataire, substitué à la suite de l'apport partiel d'actif dans
tous les droits et obligations du bail consenti au précédent locataire, des
locaux conformes à la destination prévue par ce bail.
En l'espèce, la cour d'appel avait estimé que la clause de destination ne pouvait produire d'effet qu'en ce qui concernait l'activité qui avait fait l'objet de l'apport partiel d'actif et elle en avait déduit que le locataire ne pouvait pas exiger du bailleur la mise en conformité des locaux pour une activité d'enseignement qui n'avait pas été transférée.
La Cour de cassation, qui se prononce pour la première fois sur cette question de principe, sanctionne clairement cette solution.
De fait, l'article L 145-16,
al. 2 susvisé ne distingue pas selon que l'apport porte ou non sur l'activité
exercée dans les lieux loués. Le bénéficiaire de l'apport est donc en droit
d'exiger du bailleur qu'il satisfasse à toutes les obligations du bail parmi
lesquelles figure l'obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du Code
civil.
Cette obligation étant de
l'essence même du bail, le bailleur ne peut s'en affranchir en invoquant les
termes d'un contrat de cession auquel il est demeuré étranger.
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