Le Blog du Cabinet CHEMOULI DAUZIER

BAIL COMMERCIAL : renouvellement dans le cas où la propriété du fonds de commerce est démembrée

Le propriétaire d’un local commercial avait initialement consenti un bail commercial à l’exploitant d’un fonds de commerce.

A la suite du décès de ce dernier, la propriété du fonds de commerce avait été démembrée : usufruit pour l’épouse et nue propriété pour le fils.

A la fin du bail, le bailleur a refusé de renouveler le bail au motif que le nu-propriétaire du fonds de commerce n’avait pas la qualité de commerçant.

La Cour de cassation a donné gain de cause au bailleur, en décidant que « lorsque la propriété d’un fonds de commerce est démembrée entre un usufruitier qui a la qualité de commerçant et un nu-propriétaire qui n’a pas cette qualité, le nu-propriétaire devait être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour permettre l’application du statut des baux commerciaux ».

Cass. Civ. 3ème. 5 mars 2008. Pourvoi n° 05-20.200

Source : La lettre de Chaintrier & Associés. Avocats à la cour, mai 2008.

CAUTION DIRIGEANTE : quand se termine l'engagement de caution ?

L’ancien dirigeant, caution des dettes sociales de la société, y compris des dettes futures, demeure tenu par son engagement de caution tant qu’il ne l’a pas révoqué.
Aucun devoir d’information n’impose à la banque d’avertir l’ancien dirigeant de l’octroi d’un nouveau prêt consenti à la société.
Il est donc recommandé au dirigeant qui se porte caution des dettes sociales, de lier son obligation de couverture à l’exercice de ses fonctions de direction, en prévoyant dans l’engagement de caution que le cautionnement expirera de plein droit dès la cessation de ces fonctions.
A défaut, le dirigeant qui s’est porté caution de dettes futures pour une durée indéterminée, doit dénoncer expressément son engagement de caution lorsqu’il cesse d’exercer les fonctions de direction. 

Cass. Com 08/01/2008 n° 05-13735

LOCAUX COMMERCIAUX : un nouvel indice

 

Face à la progression constante de l'Indice du Coût de la Construction (ICC), un indice plus adapté à la réalité du commerce a été mis en place par un accord interprofessionnel, il s'agit de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
Ce nouvel indice,qui se veut plus équitable vis-à-vis des preneurs, sera composé de trois indices : l'Indice des Prix à la Consommation (IPC pour 50%), l'Indice du Coût de la Construction (pour 25%) et l'Indice du Chiffre d'Affaires du Commerce de détail en Valeur (ICAV pour 25%). L'accord interprofessionnel avait prévu que le nouvel indice (ILC) s'appliquerait à partir de la date de parution de l'Indice du Coût de la Construction (ICC) du 3^ème trimestre 2007, ce qui est effectif depuis le 9 janvier 2008.
Pourtant, l'application immédiate de ce nouvel indice pour la révision triennale n’est pas encore possible. En effet, des dispositions légales et d'ordre public ne permettent pas la substitution du nouvel indice à l'ICC. Aussi, le législateur devra intervenir pour donner une pleine qualité juridique à ce nouvel indice.
En théorie, l'Indice des Loyers Commerciaux pourrait trouver application en matière conventionnelle. Dans l'hypothèse d'un bail contenant une clause d'échelle mobile, il serait envisageable d'insérer un avenant qui fixerait l'application du nouvel indice de référence à l'occasion de la révision annuelle du contrat. Mais là encore, il faut rester prudent car le nouvel indice peut très bien ne pas être déclaré licite.

DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES sur les fonds de commerce : le décret est enfin paru...

Afin d'empêcher la fermeture des commerces de proximité, la loi Dutreil du 2 août 2005 a instauré un droit de préemption au profit des communes en cas de vente de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.
Le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 vient préciser les modalités d'application de ce droit. En particulier, lorsqu'une commune envisage d'instituer un tel droit de préemption, le maire soumet pour avis le projet de délibération du conseil municipal délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat, à la chambre de commerce et d'industrie et à la chambre de métiers et de l'artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune.
Le droit de préemption peut s'exercer sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux ou les baux commerciaux lorsqu'ils sont cédés à titre onéreux, à l'exception de ceux qui sont compris dans la cession d'une ou de plusieurs activités réalisée dans le cadre d'un plan de sauvegarde ou d'un plan de cession d'une entreprise.
Toute cession intervenant dans le périmètre de sauvegarde doit faire l'objet d'une déclaration préalable adressée, par le cédant, au maire en quatre exemplaires par pli recommandée avec accusé de réception.
Le maire dispose d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption ou pour y renoncer.

Bail commercial : à qui incombe les travaux en cas de vente du local commercial ?

Le bailleur d'un local à usage commercial vend les murs. Le locataire l'assigne en condamnation à exécuter les travaux lui incombant en qualité de bailleur et à réparer son trouble de jouissance subi du fait de la non-réalisation de ceux-ci.
Le propriétaire reproche à la Cour d'appel de l'avoir condamné à réaliser les travaux et à payer des dommages et intérêts au locataire alors qu'à compter de la date de la vente de l'immeuble loué, seul l'acquéreur pouvait être tenu comme débiteur de l'obligation d'entretien et de réparation mise à la charge du bailleur par l'article 1719 du Code civil.
La Cour de cassation rejette l’argumentation du bailleur. La vente de l'immeuble ne dispense pas le précédent bailleur de son obligation d'effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu'il était propriétaire et lui incombaient. De même, il est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance consécutif à l'inexécution de ses obligations de propriétaire.

Cass. Civ3, 14/11/2007, n° 06-18430

SAISIE IMMOBILIERE : une instruction apporte des précisions quand aux règles de publicité foncière

Une instruction présentant les conséquences de la réforme de la saisie immobilière au regard des règles régissant la publicité foncière vient d'être publiée au Bulletin officiel des impôts.

L'ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, a réformé la saisie immobilière afin d'accélérer et de simplifier la procédure de saisie en permettant la vente amiable sur autorisation judiciaire. Un décret d'application est par la suite venu préciser le nouveau dispositif (D. n° 2006-936, 27 juill. 2007) s'agissant des procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble.

C'est maintenant au tour d'une instruction de présenter ses conséquences au regard des règles régissant la publicité foncière. Ce texte revient sur le commandement de payer et sa publication ainsi que sur les mentions en marge du commandement publié, en dressant un tableau comparant l'état du droit de la publicité foncière avant et après la réforme. Il propose également en annexe des modèles de mentions.

Instr. n° 10 D-5-07, BOI n° 112, 12 oct. 2007

VICE CACHE OU DEFAUT DE CONFORMITE ?

Les dysfonctionnements affectant des matériels informatique doivent s'analyser comme des vices cachés et non comme des défauts de conformité.
Une société L a acheté des ordinateurs à une société M. Certains de ces appareils présentaient des dysfonctionnements que M s'est efforcée de réparer.
La cliente a assigné sa cocontractante pour obtenir la résolution de la vente.
Pour déclarer recevable et fondée cette action, la Cour d'appel a retenu que l'obligation de délivrance n'est enfermée dans aucun délai.
La Cour de cassation censure l'arrêt au visa des articles 1604 et 1641 du Code civil :
"En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que, selon la société L, sur les quarante appareils commandés à la société M, seuls onze d'entre eux étaient en état de fonctionnement, ce dont il résultait qu'ils étaient atteints d'un vice caché, la cour d'appel a violé les textes  susvisés, le premier par fausse application et le second par refus d'application".

Cass. com 24/04/2007 n° 05-17051

DROIT COMMUNAUTAIRE : REGLEMENT DES PETITS LITIGES ET OBLIGATIONS NON-CONTRACTUELLES

À compter du 1^er janvier 2009, une procédure de traitement des petits litiges sera instituée afin d’en accélérer le règlement et d’en réduire le coût. Cela concernera les litiges dont le montant ne dépasse pas 2000 euros.
En outre, à partir du 11 janvier 2009, de nouvelles règles s’appliqueront, dans les situations de conflit de lois, aux obligations non-contractuelles dans les domaines civil et commercial.
Cela vise, notamment, les litiges en matière de concurrence déloyale, les atteintes à l’environnement, les droits de la propriété intellectuelle, les litiges aux cours de la période précontractuelle.
En revanche, ce règlement ne s’appliquera ni aux matières fiscales, douanières et administratives ni même au droit de la famille ou encore au droit bancaire.
Un formulaire de requête, annexé au règlement, devra être adressé directement à la juridiction compétente par voie postale ou électronique, accompagné, le cas échéant, de toutes pièces justificatives.

Règlement CE n° 861/2007 du 11 juillet 2007, JOUE du 31 juillet 2007

Règlement CE n° 864/2007 du 11 juillet 2007, JOUE du 31 juillet 2007

LOCAUX COMMERCIAUX : le locataire peut-il bénéficier du délai de grâce de l'article L.613-1 applicable au bail d'habitation ?

L’article L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de la situation de l'immeuble peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Les locaux commerciaux doivent-ils être considérés comme des locaux professionnels ? La Cour de cassation répond par l’affirmative en accordant au locataire-gérant d’un fonds de commerce le bénéfice du délai de grâce sur la base de l’article précité.

Cass. civ2 4 juillet 2007, n° 06-14601

RESILIATION D’UN CONTRAT TACITEMENT RECONDUIT

Par trois contrats conclus à des dates différentes, une société avait confié à une entreprise de nettoyage l'entretien de ses locaux pour une durée d'une année, le renouvellement des contrats s'opérant par tacite reconduction pour une même durée. Après la tacite reconduction des contrats, la société avait informé l'entreprise de leur résiliation qui devait prend effet trois mois plus tard à la date prévue pour le déménagement de la société. L'entreprise avait alors soutenu que chaque contrat prévoyant qu'il était souscrit pour une durée déterminée d'un an et que, renouvelable par tacite reconduction, il pouvait être résilié à l'expiration d'un préavis de trois mois, la résiliation des contrats ne pouvait s'opérer qu'au terme annuel et non à tout moment. L'entreprise avait donc réclamé le paiement du coût des prestations jusqu'au terme des contrats.

Cette demande a été rejetée pour les raisons suivantes : la tacite reconduction avait donné naissance à de nouveaux contrats à durée déterminée ; une faculté de résiliation « au gré des parties avec préavis de trois mois » était stipulée, sans que soit précisée la modalité de calcul du préavis ; aux termes de l'article 1162 du Code civil, la convention doit s'interpréter contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; la clause litigieuse, qui était ambiguë, devait donc être interprétée comme autorisant à tout moment la résiliation des contrats reconduits.

Le contrat tacitement reconduit est un nouveau contrat qui comporte les mêmes clauses et conditions que le contrat qui l'a précédé, exception faite de sa durée qui devient indéterminée sauf si les parties ont prévu la durée du contrat reconduit (pour une application, voir CA Versailles 18-3-1999 n° 96-6388).

En pareil cas, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat (C. civ. art. 1134), la résiliation unilatérale, fût-elle précédée du préavis convenu, ne peut prendre effet qu'au terme annuel convenu (Cass. com. 19-11-1996 n° 93-17.089), sauf pour son auteur à encourir le reproche de rupture abusive du contrat (Cass. com. 9-7-1996 n° 94-15.875). Toutefois, la rupture n'est pas fautive en présence d'une clause autorisant la résiliation à tout moment.

Cette décision rappelle le soin qui doit être apporté à la rédaction des clauses concernant la durée du contrat et les conditions de sa résiliation, le juge ayant le pouvoir d'en interpréter la portée en cas d'ambiguïté.

Cass. com. 27 mars 2007 n° G 05-12.999